Update: Inmiddels is dit artikel verouderd. De nieuwste versie van dit artikel met alle relevante informatie kun je vinden op Kamernet: Onderhuur van je kamer, zo pak je dat aan

Voor onderhuren en onderverhuren van een kamer of woning gelden aparte regels. Waar moet je allemaal rekening mee houden? Welke rechten en plichten heb je? Het landelijke studenten rechtsbureau (LSR) heeft voor je op een rijtje gezet waar je allemaal op moet letten.

Van onderhuur is sprake indien de huurder woonruimte huurt en deze woonruimte doorverhuurt aan een derde, de onderhuurder.

Bij onderhuur zijn er twee huurovereenkomsten:

  • De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, dit is de hoofdhuurovereenkomst;
  • de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder, deze noemen we de onderhuurovereenkomst.

De huurder die optreedt als verhuurder wordt meestal de hoofdhuurder genoemd. Een onderhuurovereenkomst is een gewone huurovereenkomst. Dit betekent dat alle bepalingen van het huurrecht volledig van toepassing zijn op de hoofdhuurder en de onderhuurder. De onderhuurder heeft dus huurbescherming ten opzichte van de hoofdhuurder en moet de huur betalen aan de hoofdhuurder. Bij onderhoudsklachten aan de woning zal de onderhuurder dus ook de hoofdhuurder moeten aanspreken.

Tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder is geen overeenkomst gesloten, dus in principe hebben deze twee niets met elkaar te maken. Dit verandert op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt. In dat geval komen de hoofdverhuurder en de onderhuurder tegenover elkaar te staan als de onderhuurder in het gehuurde blijft zitten. Omdat er tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder geen huurovereenkomst is gesloten en deze twee in principe dus niets met elkaar te maken hebben, rijst de vraag of de onderhuurder wel of niet in het gehuurde kan blijven. Dit hangt af van verschillende omstandigheden, die in de volgende vragen aan de orde komen.

Is er sprake van onderhuur als u huurt van een beheerder?
Een beheerder is een persoon die namens de verhuurder optreedt, bijvoorbeeld een makelaar. Een huurder heeft geen overeenkomst met deze beheerder, maar met de verhuurder, namens wie de beheerder slechts mag optreden. Bij het kadaster kunt u nagaan wie de eigenaar van uw woning is. Het is voor een huurder wel belangrijk om te weten of hij met een beheerder of met een verhuurder te maken heeft. Bijvoorbeeld bij een juridische procedure over onderhoud of huurprijs. In de regel is niet de beheerder maar de verhuurder de tegenpartij.

Heeft een onderhuurder van zelfstandige woonruimte ook een huisvestingsvergunning nodig?
Ja, bij onderhuur gelden dezelfde regels met betrekking tot de huisvestingsvergunning als bij een gewone huurovereenkomst.

Wanneer is onderhuur verboden?
Onderhuur van een gehele woning is verboden, tenzij de verhuurder akkoord is gegaan met de onderhuur. Onderhuur van een deel van de woning (bijvoorbeeld een kamer), terwijl de hoofdhuurder zelf ook in de woning woont, is toegestaan mits het niet door de verhuurder in de huurovereenkomst is verboden. Dat laatste is overigens in de meeste huurovereenkomsten het geval.

Als onderhuur verboden is, wat zijn dan de gevolgen als er toch wordt onderverhuurd?
De hoofdhuurder pleegt in dat geval wanprestatie. Voor de verhuurder kan dat reden zijn om de rechter te vragen de hoofdhuurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dan echter of de rechter vindt dat de wanprestatie daarvoor ernstig genoeg is. Als de onderhuur een deel van de woonruimte betreft (bijvoorbeeld een kamer) dan is de rechter meestal van mening dat de wanprestatie niet ernstig genoeg is voor ontbinding van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder.

Als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder wordt beëindigd, wat is dan de positie van de onderhuurder?
Voor de beantwoording van deze vraag is het allereerst belangrijk of de onderhuurder zelfstandige of onzelfstandige woonruimte huurt. Bij zelfstandige woonruimte (woonruimte, die een eigen voordeur heeft en is voorzien van eigen keuken, toilet en wasruimte) wordt de onderhuurovereenkomst automatisch voortgezet door de verhuurder als de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de verhuurder beëindigd is. De verhuurder treedt in de plaats van de (voormalige) hoofdhuurder, met alle rechten en plichten die golden tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. Dus bijvoorbeeld ook de afgesproken huurprijs.
Deze regel geldt ook als er geen toestemming voor de onderhuur was. Ze geldt zelfs als de huurovereenkomst ontbonden is op grond van wanprestatie. Wel kan de verhuurder binnen een half jaar nadat de onderhuurder huurder is geworden, de kantonrechter verzoeken om te bepalen dat de nieuwe huurovereenkomst op een bepaald tijdstip zal eindigen. De wet geeft vier gronden voor een dergelijk beëindiging:

  1. Wanneer komt vast te staan, dat de nieuwe huurder onvoldoende financiële waarborg kan bieden voor het kunnen nakomen van de huurovereenkomst.
  2. Wanneer zou blijken, dat de onderhuurovereenkomst alleen maar is gesloten met de bedoeling via de hiervoor beschreven weg de positie van huurder te verkrijgen.
  3. Als het niet redelijk en billijk is de verhuurder met de nieuwe huurder op te zadelen.
  4. Indien de nieuwe huurder niet de benodigde huisvestingsvergunning overlegt.

Er is sprake van onderhuur van een onzelfstandige woonruimte indien de huurder van een zelfstandige woning een deel van de woning onderverhuurt en zelf ook in de woning blijft wonen (hospitakamerverhuur) en indien de huurder van een al dan niet zelfstandige woning in delen onderverhuurt aan meerdere huurders (kamerverhuur). Bij onzelfstandige woonruimte zal de onderhuurder moeten vertrekken indien de huurovereenkomst tussen de verhuurder en hoofdhuurder wordt beëindigd. De onderhuurder heeft dus geen huurbescherming, ook al is de onderhuurovereenkomst bevoegd aangegaan. De hoofdverhuurder is niet verplicht de onderhuurovereenkomst van de kamer over te nemen. De onderhuurder zal dan de kamer moeten ontruimen. Wel kan hij zijn (onder)verhuurder aanspreken op wanprestatie.

Bron: Landelijk Studenten Rechtsbureau