Door de oude woning te verhuren en zelf de nieuwe woning of
tijdelijke huurwoning te betrekken, heeft een eigenaar geen probleem met
dubbele woonlasten. Een prima alternatief zo op het eerste gezicht.
Gaat de geldverstrekker hier echter mee akkoord? In Nederland wordt een
huurder bovendien in grote mate beschermd. Wat als de woning tussentijds
verkocht kan worden en deze nog verhuurd wordt? En wat als deze huurder
plotseling niet meer kan of wil betalen? Wegwijs zocht het uit.Wie
een koopwoning wil verhuren, heeft allereerst toestemming nodig van de
geldverstrekker: deze geldverstrekker - meestal een bank - heeft de
lening verschaft met de wetenschap dat er een bepaald persoon met
bepaalde kenmerken in de woning zou gaan wonen. Een verhuurde woning is
minder waard dan een woning waarin de eigenaar zelf woont. Een
geldverstrekker zou op basis van een verhuurde woning een minder hoge
lening hebben verschaft. Komt de verhuurder namelijk in de problemen dan
zal ook de bank daar last van kunnen hebben. Conclusie is dat een bank
of geldverstrekker meestal niet met (tijdelijke) verhuur akkoord zal
gaan.
Problemen bij wanbetalingMocht een
woning zonder toestemming van de geldverstrekker toch verhuurd worden en
er ontstaan op een bepaald moment betalingsproblemen, bijvoorbeeld
doordat de eigenaar werkloos wordt, dan zal mogelijk de woning moeten
worden verkocht. Een gedwongen verkoop levert minder op dan een
‘normale’ verkoop. De schuld die deze gedwongen verkoop oplevert, zal
worden verhaald op de voormalig eigenaar.
Is de woning gekocht
met behulp van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan wordt in ‘normale’
gevallen deze restschuld van de verkoper kwijtgescholden. Als de woning
echter onderverhuurd is door de eigenaar, zal de restschuld door
NHG-bescherming wél worden vergoed aan de geldverstrekker. Wel dient de
voormalig eigenaar van de woning de ontstane schuld aan NHG terug te
betalen. Volgens directeur Karel Schiffer van het NHG zijn er op dit
moment gesprekken gaande over het toegankelijk maken van tijdelijk
verhuur. Op dit moment is (tijdelijke) verhuur in combinatie met NHG –
uitzonderingen daargelaten - niet toegestaan.
Verzekeringsmaatschappij inlichtenOok
de verzekeringsmaatschappij moet worden ingelicht over de tijdelijke
verhuur. De verzekeraar heeft een overeenkomst gemaakt met de
woningbezitter op basis van de kenmerken van die specifieke bewoner. De
verzekeraar wil een andere bewoner wellicht niet als klant hebben of zou
bij een andere bewoner een hogere premie hebben gerekend. Wordt een
verzekeringsmaatschappij niet op de hoogte gebracht en er ontstaat
schade aan het woonhuis, dan kan de verzekeraar beslissen om niet de
volledige schade te vergoeden.
Huurder alleen bij “dringend eigen gebruik” uit te zettenEen
woning verkopen inclusief huurder is voor een particuliere verkoper
geen optie. In de vastgoedhandel komt dit overigens wel voor. Een
huurovereenkomst tussen eigenaar en huurder moet beëindigd zijn wanneer
de woning verkocht wordt. Huurders in Nederland hebben echter recht op
verregaande huurbescherming. De huurder simpelweg uit de woning zetten
is niet mogelijk. Alleen bij zogenaamd “dringend eigen gebruikt” zou de
huurder gesommeerd kunnen worden tot vertrek. De eigenaar zal in dat
geval echter een andere vergelijkbare woning moeten zoeken voor deze
huurder.
Juridische valkuilenEen particulier
die zijn woning verhuurt, zal daarvoor een huurovereenkomst moeten
opstellen. Dit is, wellicht nog meer dan bij een koopovereenkomst, een
document vol juridische valkuilen. Mocht er zich een koper melden voor
de in verkoop staande woning dan is het prettig om te weten dat deze
woning ook daadwerkelijk verkocht kan worden.
Bemiddelaar inschakelenDiverse partijen werpen zich op als bemiddelaar tussen eigenaar en (tijdelijke) huurder.
Fiscale consequentiesIemand
die besluit om de woning te verhuren, kan voor de betreffende periode
de hypotheekrente niet aftrekken van de belasting. De huurinkomsten zijn
wel onbelast. Hiermee dient uiteraard rekening te worden gehouden bij
de belastingaangifte.
Het verhuren van een woning is in principe
mogelijk mits de geldverstrekker hier toestemming voor geeft. Dit zal in
veel gevallen echter niet zo zijn. Iemand die al volledig eigenaar van
de woning is, kan wel tot verhuur overgaan maar kan door een slecht
opgesteld verhuurcontract gemakkelijk in de problemen komen. Verhuur via
een bemiddelingsinstantie lijkt in dat geval een betere optie.
bronvermelding:www.woningweetjes.nl